En estos momentos existe una banda criminal robando propiedades o comprando propiedades que mandaron a robar con otras personas, haciéndose pasar como legítimos propietarios. Solo durante este año, para finales del mes de octubre tuvimos noticia de 10 casos, lo cual da un promedio de 1 por mes.  El proyecto Americano de Nosara fue concebido por un grupo de emprendedores y sus colaboradores en los inicios de los años setenta. De la fincas madres se segregaron un sin número de propiedades que han sido objeto repetido de ventas y reventas. Lo anterior ha llevado a que esos terrenos sean muy apetecidos y bien valorados, no solo por inversionistas y expatriados, sino por personas inescrupulosas que los adquieren ilegalmente para su inmediata venta (afortunadamente son un grupo pequeño, una minoría y con los días contados, pues sus casos ya están debidamente documentados en manos de la Administración de Justicia). La crisis económica global parece que exacerba la cantidad de delitos y los fraudes inmobiliarios no son la excepción. Durante más de diez años hemos estado ligados al tráfico inmobiliario como abogados y hemos notado ese incremento. A modo de ejemplo, entre el 2005 al 2006, tuve 3 casos de robos de propiedad. Al día de hoy nuestra oficina está involucrada activamente en 16 casos penales. Debo decir que los distintos tipos de fraude con los que me ha tocado lidiar tienen todo tipo de colores y sabores. La forma de delinquir varía según las habilidades, sofisticación y recursos del estafador; en este artículo no se pretende mencionar todos pues la lista es extensa, sino solo algunos de los más utilizados. El objetivo principal de los estafadores son los lotes sin construir; ya que no se registran ejemplos de lotes con casas robados.		Pasaporte Falso
		Pasaporte Real

Distintas formas de delinquir que fueron hechas con propiedades en el Proyecto Americano

Cambio ilegal de Junta Directiva (Fraude con Libros Legales)

Un grupo de delincuentes obtiene un duplicado de forma ilegal de los libros legales de una sociedad dueña de una finca. Con ésta acción y habiendo obtenido los libros sociales que tienen la total apariencia de ser únicos, los delincuentes proceden a plasmar en ellos información falsa de quienes son los dueños de la totalidad de las acciones y con ello proceden a realizar una protocolización de asamblea donde logran hacer el cambio de la Junta Directiva, y otorgar un poder generalísimo a otra persona.

De esta forma posteriormente quien resultó nombrado como apoderado en dicha sociedad, acude ante un Notario Público y otorga la compraventa despojando de la finca a sus legítimos propietarios.

Suplantación de identidad

En un caso particular, 4 personas se identificaron con un pasaporte falso con el nombre del representante legal de la sociedad, comparecieron ante 4 diferentes notarios, induciéndolos a error, para proceder a la venta de 3 de las fincas, y a otorgar una hipoteca por la suma de $50.000 en la otra finca. Estas falsificaciones de pasaportes fueron tan contundentes que inclusive fueron utilizados para hacer efectivo un cheque en una entidad bancaria nacional. Al día de hoy el verdadero propietario fue despojado de sus propiedades, además de la falsificación de su documento de identidad.

Resucitar muertos

Lamentablemente, existen notarios en nuestro país que se prestan para estos casos, en los cuales ellos dan fe de la comparecencia de personas que han muerto en otros países, por lo tanto, el Registro Nacional no tiene como verificarlo, procediendo a la inscripción de compraventas a personas inescrupulosas.

Además, existen también casos en los cuales personas que no se encuentran en el territorio nacional supuestamente “comparecen” ante notarios a vender sus propiedades. Pero queda claramente demostrado mediante el registro de movimientos migratorios de la Dirección Nacional de Extranjería que no ingresaron al país para la fecha del otorgamiento de la escritura. Actualmente, tenemos 3 casos que conoce la Fiscalía.  

Falsedad con personas inexistentes

Por lo general, los delincuentes cuentan con una persona en su grupo que conoce muy bien el área y la utilizan para realizar una “búsqueda” de propiedades que no han sido visitadas, cuidadas o atendidas. Una vez verificada esa información realizan una escritura de compraventa, con la ayuda de un Notario Público quien es parte de esa red de delincuentes.

Uso de Documentos Falsos y engaño a autoridades Judiciales

Otra forma de apropiarse ilegalmente de un terreno es mediante la elaboración de documentos falsos tales como pagarés, letras de cambio u otros, generando la posibilidad de un cobro por vía judicial contra del dueño de la finca, y por ende el posible remate de la misma.

El mito de la publicidad registral y el servicio del corredor registrado

Algunas personas (lamentablemente incluyendo Abogados), utilizan la publicidad Registral como única forma de cumplir con la debida diligencia. Lo cierto del caso, es que es tan solo un paso, más no el único. La seguridad legal para una transacción inmobiliaria basada solo en la información del Registro es un mito.

Hay que tener en cuenta que muchos detalles relevantes no llegan a la superficie de una efectiva y responsable debida diligencia basada en información del Registro Público únicamente, tales como las firmas falsas, precariedad, derechos de herederos, poderes mal confeccionados, arrendamientos no inscritos, traslape, doble titulación y otros. Los compradores deben contratar los servicios de topógrafos y ayudarse de los corredores registrados o para inspeccionar in situ el terreno de interés y no dejarle la responsabilidad al abogado únicamente.

Tiempo para recuperar su propiedad

El tiempo que le toma a un propietario ilegalmente despojado recuperar su propiedad varía según las circunstancias, pero la experiencia dice que un proceso penal puede durar desde 2 a 8 años según la complejidad del caso. Esto hace que ante la pérdida de paciencia del propietario despojado, lo haga llegar a un arreglo extrajudicial a cambio de la devolución del terreno. Esta decisión de renunciar a perseguir al estafador desafortunadamente promueve la impunidad.